Logo KPPOD

MENAKAR IMPAK DISKON PBB-P2 DKI JAKARTA TERHADAP SEKTOR PROPERTI

bisnisindonesia.id - 9 September 2022

MENAKAR IMPAK DISKON PBB-P2 DKI JAKARTA TERHADAP SEKTOR PROPERTI

Pemerintah Provinsi DKI Jakarta memberikan angin segar bagi sektor properti di Jakarta dengan membebaskan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) bagi rumah dengan nilai di bawah Rp2 miliar. Kebijakan pajak tersebut tertuang dalam Peraturan Gubernur (Pergub) Nomor 23 Tahun 2022 tentang Kebijakan Penetapan dan Pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan (PBB-P2) sebagai Upaya Pemulihan Ekonomi Tahun 2022.

Gubernur DKI Jakarta Anies Bawesdan mengatakan kebijakan pajak yang adil dan merata ini merupakan kado perayaan Kemerdekaan RI tahun ini.

“Ini sekaligus wujud nyata Pancasila sebagai dasar negara Indonesia hadir dalam kehidupan masyarakat Jakarta, yakni sila kelima Keadilan Sosial Bagi Seluruh Rakyat Indonesia,” ujar Anies dalam laman Pejabat Pengelola Informasi Dan Dokumentasi (PPID) Provinsi DKI Jakarta yang dikutip, Rabu (7/9/2022). 

Dengan adanya kebijakan tersebut, maka sekitar 1,2 juta unit atau 85 persen rumah di Jakarta terbebas dari pengenaan PBB. Adapun dasar pembuatan kebijakan yang mempertimbangkan luas minimum lahan dan bangunan untuk rumah sederhana sehat, yaitu seluas 60 meter persegi untuk bumi dan 36 meter persegi untuk bangunan.

“Hal ini karena 36 meter persegi itu kebutuhan hidup manusia, karena perlu tempat untuk hidup. Lalu yang digunakan angka minimal 36 meter persegi, begitu juga dengan tanah,” katanya. 

Sementara itu, untuk warga DKI Jakarta yang rumahnya di atas Rp 2 miliar juga mendapatkan pembebasan sebagian pajaknya untuk luas tanah 60 meter persegi dan luas bangunan 36 meter persegi. Pengurangan tarif pajak yang diterapkan sebesar 10 persen. Berlanjut untuk bangunan selain rumah tinggal yang dipakai untuk usaha, penginapan, hingga mal dengan NJOP di atas Rp2 miliar, juga mendapat diskon 15 persen.

Menurutnya, tidak ada kota di Indonesia yang memiliki nilai jual objek pajak khusus untuk tanah setinggi Jakarta. Pemprov DKI tak ingin memberlakukan kebijakan PBB yang dampaknya dapat membuat masyarakat kehilangan rumahnya karena tidak bisa membayar pajak. Oleh karena itu, diberlakukannya Pergub Nomor 23 Tahun 2022 ini. 

“Dan kita harus ingat bahwa rumah tempat kita tinggal itu kebutuhan dasar setiap manusia, kebutuhan dasar setiap keluarga. Karena itu, bagi pemerintah kami melihat pajak sebagai pendapatan untuk membiayai pembangunan. Manusia hidup itu perlu sandang, pangan, dan papan itu kebutuhan dasar. Kalau kami terus-menerus meningkatkan pajak papannya, pajak rumah, bangunan pajak bumi, itu sama seperti pemerintah secara sopan mengusir warganya dari tempat mereka tinggal,” tuturnya. 

Dari kebijakan tersebut, Pemprov DKI Jakarta memperkirakan akan kehilangan sekitar Rp2,7 triliun pendapatan dari PBB. Kendati demikian, Anies pun menyebutkan bahwa uang tersebut kini dapat digunakan oleh masyarakat Jakarta yang terdampak untuk kepentingan ekonomi mereka.

“Jadi sekitar 2,7 triliun rupiah total pajak dari hunian yang biasa diterima pemerintah sebelum adanya kebijakan ini, bisa disimpan oleh warga untuk kepentingan ekonomi mereka,” ucapnya. 

Kendati demikian, Anies telah memikirkan sumber pengganti pendapatan Rp2,7 triliun yang tidak lagi diterima Pemprov dari penarikan PBB. Salah satu caranya, yaitu dengan melakukan fiskal kadaster atau pencatatan ulang dari objek pajak yang ada di Jakarta. Contonya, rumah yang awalnya tercatat satu lantai kemudian kini menjadi dua tingkat, maka harua dicatat ulang agar bisa ditarik pajak yang sesuai. 

“Tanah kosong, sekarang sudah dibangun, tapi belum tercatat sebagai bangunan. Jangan kita meningkatkan pendapatan pemerintah dari kebutuhan hak hidup dasar manusia yaitu rumah tinggal jadi penggantinya seperti itu,” ujar Anies. 

Untuk diketahui, sepanjang tahun 2022 ini Pemprov DKI Jakarta dan DPRD DKI Jakarta menetapkan target pendapatan sebesar Rp77,44 triliun. Kemudian, alokasi belanja sebesar Rp75,75 triliun. Lalu, penerimaan dari pembiayaan daerah Rp5 triliun dan pengeluaran pembiayaan sebesar Rp6,7 triliun. 

Adapun hingga pertengahan tahun 2022, penerimaan pajak DKI Jakarta untuk pertengahan tahun 2022 ini mencapai Rp15,83 triliun. Pencapaian ini setara dengan 34,65 persen dari target penerimaan pajak DKI Jakarta 2022 atau Rp45,7 triliun yang mencakup 13 jenis pajak.

Di antara 13 jenis pajak tersebut, 5 jenis pajak telah mencapai lebih dari 1 triliun rupiah, yaitu Pajak Kendaraan Bermotor (PKB) telah mencapai 0,96 triliun rupiah, dan realisasi pajak hak atas bumi dan bangunan (BPHTB) telah mencapai Rp2,32 triliun rupiah.

Kemudian, PBB-P2 mencapai Rp1,71 triliun dan pajak restoran mencapai Rp1,59 triliun. Selain itu, penerimaan Pajak Bahan Bakar Kendaraan Bermotor (PBBKB) mencapai Rp630,4 miliar, pajak hotel mencapai Rp647,68 miliar, pajak hiburan mencapai Rp160,9 miliar.

Selain itu, atas pajak reklame telah mencapai Rp419,21 miliar, pajak penerangan jalan (PPJ) telah mencapai Rp395,39 miliar, pajak parkir mencapai Rp191,68 miliar, pajak air tanah (PAT) telah mencapai Rp7,93 miliar. Kemudian, pajak rokok mencapai Rp339,63 miliar dan pajak bahan bakar kendaraan bermotor (PBBKB) mencapai Rp630,4 miliar.

Di tahun 2021, pendapatan daerah yang diperoleh DKI Jakarta tercapai 100,60 persen yakni sebesar Rp65,59 triliun dari target Rp65,20 triliun. Besaran tersebut diperoleh dari pendapatan asli daerah (PAD) sebesar Rp41,63 triliun atau 92,15 persen, realisasi pendapatan transfer sebesar Rp22,67 triliun atau 134,37 persen serta lain-lain pendapatan daerah yang sah Rp1,28 triliun atau 40,81 persen.

Adapun di sepanjang tahun 2021 terdapat 3 jenis pajak yang tak tercapai target yakni PBB-P2 senilai Rp8,48 triliun dari target Rp10,25 triliun atau sekitar 82,79 persen, lalu PKB yang hanya tercapai Rp8,63 trilun dari Rp8,8 triliun atau 98,12 persen dan BPHTB yang hanya Rp5,45 triliun dari target Rp6,92 trilun atau 78,84 persen. 

Meskipun PBB-P2 ini tak mencapai target penerimaan di tahun 2021, namun pendapatan pajak PBB ini memberikan kontribusi terbesar terhadap perolehan penerimaan pajak DKI Jakarta setiap tahunnya. Adapun terdapat 4 jenis pajak yang menjadi penyongkong perolehan penerimaan DKI Jakarta setiap tahunnya yakni PBB-P2, BPHTB, PKB, dan Bea Balik Nama Kendaraan Bermotor (BBNKB). 

Pada 2020 lalu, realisasi penerimaan PBB-P2 tercatat senilai Rp8,97 triliun atau 94,96 persen dari target sejumlah Rp9,45 triliun. Lalu pada 2019, perolehan PBB-P2 mencapai Rp9,62 triliun atau naik 8 persen dari tahun sebelumnya

Di tahun 2018, sumber pendapatan Pemprov DKI Jakarta yang terbesar berasal dari PBB-P2 meraup Rp8,8 triliun atau menyumbang 24 persen dari total penerimaan pajak senilai Rp37,53 triliun atau meningkat 3 persen dari tahun sebelumnya. 

Direktur Eksekutif Komite Pemantauan Pelaksanaan Otonomi Daerah (KPPOD) Armand Suparman berpendapat kebijakan pembebasan PBB-P2 ini merupakan upayan Pemprov DKI dalam rangka memulihkan ekonomi khususnya di masyarakat Jakarta. Memang di satu sisi kebijakan ini akan membuat penerimaan pajak DKI menjadi berkurang. Namun demikian, Pemprov DKI pun bisa menambal kekurangan penerimaan tersebut dengan menggalakkan penerimaan di alokasi pajak lainnya. 

“Ada 13 pajak di DKI, Pemprov bisa menggalakkkan penerimaan pajak di 12 pajak lainnya yakni seperti BPHTB, PKB, bea balik nama kendaraan bermotor, maupun pajak hotel dan restoran,” ujarnya kepada Bisnis, Rabu (7/9/2022). 

Meskipun demikian, kebijakan pemberian diskon pajak ini tak bisa sembarangan diterapkan di provinsi lainnya. Pasalnya, Provinsi DKI memiliki ruang yang besar untuk menerapkan kebijakan ini dan membutuhkan effort lebih untuk menarik retribusi dan pajak lainnya sehingga diperlukan kehati-hatian. 

“Kebijakan ini belum tentu bisa diterapkan di provinsi lain, karena ruang penerimaan tiap daerah ini berbeda-beda,” kata Armand. 

Partner, DDTC Fiscal Research & Advisory Bawono Kristiaji menuturkan adanya fasilitas diskon PBB-P2 yang diberikan oleh Pemprov DKI tersebut perlu dilihat dari perspektif yang komprehensif. Pertama, dari sisi keselarasan dengan kebijakan fiskal nasional dimana yang dilakukan oleh pemprov DKI sejatinya senafas dengan kerangka UU Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintah Daerah (UU HKPD) yang berlaku per 1 Januari 2022. 

Adapun salah satu aspek pengaturan pajak daerah dalam UU HKPD tersebut mendorong tentang kreativitas daerah dalam memberikan insentif pajak, khususnya dalam mendorong investasi ataupun keringanan bagi kelompok/sektor tertentu terlebih dalam kondisi pasca pandemi. 

Pada pasal 101 UU HKPD mengatur tentang terbukanya pemberian berbagai insentif oleh kepala daerah dengan pertimbangan, semisal kemampuan membayar wajib pajak, kondisi tertentu objek pajak, keberpihakan pada UMKM, dan sebagainya. 

“Dengan demikian, kebijakan tersebut selaras dengan kerangka fiskal nasional,” ucapnya. 

Kedua, dari sisi penerimaan dimana pemberian insentif tentu dapat berdampak bagi revenue forgone (potensi yang hilang). Apalagi sektor PBB juga memberikan kontribusi bagi kurang lebih 21 persen terhadap total penerimaan pajak daerah di Jakarta. Dalam hal pemberian insentif, Pemprov DKI Jakarta dan juga daerah lainnya ini tentu perlu mengadopsi langkah perencanaan dan evaluasi insentif yang telah dilakukan di tingkat pusat. 

“Semisal dengan melakukan kajian dan adanya laporan belanja perpajakan (tax expenditure report). Dengan demikian, diketahui efektvitas dari insentif tersebut dan memonitor berapa revenue forgone dari kebijakan pemberian insentif,” terang Bawono. 

Impak ke Sektor Properti

Di sisi lain, kebijakan pembebasan PBB-P2 ini disebut tak begitu besar dampaknya untuk meningkatkan permintaan sektor properti khususnya rumah tapak. Wakil Ketua Umum Real Estat Indonesia (REI) Bambang Eka Jaya berpendapat tentu kalau kebijakan pembebasan PBB-P2 ini konsisten menjadi angin segar bagi konsumen properti karena PBB merupakan pungutan langsung tanah dan bangunan yang sifatnya final yang berbeda jenis pajak lainnya seperti Pajak Penghasilan (PPh). 

“Terkadang nilai PBB tahunan yang kita bayar menambah beban cost of living warga seperti kita membayar sewa di properti kita sendiri,” ujarnya kepada Bisnis. 

Bila dilihat dari jumlah wajib pajak yang NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) di bawah Rp2 miliar bisa lebih dari 80 persen menyumbang nilai pendapatan dari PBB. Untuk pasar properti tentu kebijakan ini berdampak positif tetapi tidak langsung secara langsung. Untuk pasar properti tertentu pajak penjual maupun pajak pembeli yang mengacu ke NJOP ini perlu diringankan seperti BPHTB yang sekarang nilainya mengacu NJOP PBB. 

Saat ini, khususnya properti secondary sedang sulit karena harga transaksi cenderung di bawah NJOP bahkan kadang bisa lebih rendah dari separuhnya NJOP. Namun, dalam Akta Jual Beli (AJB) mengharuskan transaksi di bawah NJOP minimal BPHTBnya tetap 5 persen dari NJOP yang tidak perduli berapapun nilai realisasi harga jualnya. 

“Jadi bisa bayangkan orang yang sedang kesulitan dengan menjual properti jauh di bawah malah dipungut berkali-kali lipat dari nilai transaksi yang sebenarnya karena NJOP sekarang khususnya di kota-kota besar utama seperti Jakarta sebagian over value. Contohnya, sebuah properti hunian dijual cuma 30 persen dari NJOP karena ada kebutuhan mendesak, kalau saya beli transaksi mengacu ke 100 persen NJOP sehingga transaksinya harga Rp50 miliar, NJOPnya hampir Rp120 miliar, kena PPh 2,5 persen dari Rp120 miliar dan BPHTB pembeli 5 persen dari Rp120 miliar,” terang Bambang.  

Oleh karena itu, apabila Pemerintah Daerah (Pemda) ingin memberi insentif ke sektor properti dapat dilakukan dengan menurunkan BPHTB 5 persen menjadi sama dengan PPh yang saat 2,5 persen. 

Lalu pemda juga dapat meninjau NJOP setiap tahun sesuai dengan harga dan kondusi pasar bukan menerapkan target pendapatan dengan selalu menaikkan NJOP setiap tahun tanpa memperhatikan real value yang terjadi di pasar properti. 

Ketua DPD Asosiasi Real Estate Broker Indonesia (Arebi) DKI Jakarta Clement Francis menilai kebijakan tersebut belum dapat mendorong peningkatan permintaan hunian. Pasalnya, besaran PBB yang dikenakan hanya setiap tahunnya sekitar 20 persen dar nilai rumah yakni sekitar Rp2 juta hingga Rp4 juta sehingga tak berdampak signifikan pada sektor properti. 

“Kalau hanya PBB itu tidak terlalu signifikan dampaknya. Untuk sektor properti tidak akan signifikan itu penjualan. Jadi ke pengembang belum ada dampak, tetapi itu juga cukup menolong buat masyarakat,” katanya. 

Menurutnya, permintaan rumah tapak di Jakarta dapat meningkat pesat jika Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan dihilangkan maupun dikurangi besaran pengenaanya. Pasalnya, tarif BPHTB sebesar 5 persen sangat berpengaruh pada penjualan properti dan dikenakan saat proses jual beli baik rumah primary maupun secondary. 

Sebagai informasi, aturan tarif BPHTB 5 persen tertuang dalam Peraturan Daerah Nomor 18 Tahun 2010 tentang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan. Pengenaan BPHTB terjadi untuk seluruh transaksi properti yang dibeli baik oleh individu maupun developer. Clement melihat akan ada lonjakan kenaikan penjualan jika Pemda memberi insentif terkait BPHTB tersebut.

Terlebih, saat ini hunian di Jakarta didominasi harga dikisaran Rp1 miliar hingga Rp2 miliar.Oleh karena itu, semakin tingginya harga rumah dapat meningkatkan pergerakan minat konsumen jika kebijakan penghilangan BPHTB diberlakukan.

“Kalau hanya PBB itu tidak terlalu signifikan dampaknya. Untuk sektor properti tidak akan signifikan itu penjualan. Jadi ke pengembang belum ada dampak, tetapi itu juga cukup menolong buat masyarakat. Nah, kalau BPHTB hilang itu pasti akan berdampak pada sektor properti,” ucap Clement. 

Sementara itu, Rumah123.com menilai kebijakan pembebasan dan diskon PBB-P2 dinilai dapat menjaga tren kenaikan harga rumah di Ibu Kota. Country Manager Rumah123.com Maria Herawati Manik mencatat adanya pertumbuhan harga dan suplai rumah tapak khususnya rumah secondary di Jakarta yang terus meningkat tipis secara month on month. 

Di bulan Agustus kenaikan harga rumah seken di Jakarta sebesar 0,5 persen dari bulan Juli 2022. Minat pasar untuk memiliki rumah secondary bisa meningkat seiring dengan adanya insentif pajak dari Pemprov DKI.

“Pemberian diskon PBB-P2 untuk berbagai tipe rumah dengan beberapa NJOP berbeda pastinya bisa mendorong naiknya minat beli rumah tapak, khususnya secondary,” tuturnya. 

Dia menilai kondisi sektor properti di tahun ini masih cukup menantang dengan berbagai ketidakpastian pasar yang terjadi secara nasional. Oleh karena itu, kebijakan tersebut diharapkan dapat menahan laju kenaikan harga yang beberapa tahun cukup melonjak signifikan.

“Dengan digratiskannya PBB-P2 untuk rumah yang NJOPnya berada di bawah Rp2 miliar, banyak masyarakat yang dapat terbantu saat ingin melakukan transaksi jual-beli properti, tanpa perlu pusing memikirkan beban biaya yang biasanya muncul saat tidak ada program diskon PBB ini,” ujar Maria. 

Sumber: https://bisnisindonesia.id/article/menakar-impak-diskon-pbbp2-dki-jakarta-terhadap-sektor-properti


Dibaca 358 kali